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24/03/2017

La colocation : un mode de vie qui s’installe !

Depuis plusieurs années, les professionnels de l’immobilier s’accordent pour dire que le fait de partager un logement n’est plus l’apanage des étudiants. Selon une étude du Groupe Guy Hoquet Immobilier réalisée par le CSA, 54 % des actifs optent pour ce mode de vie contre 45 % d’étudiants et 1 % de retraités.
Cette tendance s’inscrit dans un contexte économique difficile ; la colocation offrant la possibilité d’occuper un espace plus important pour un loyer moindre. Selon cette même étude, 83 % des Français évoquent des raisons budgétaires. 1 français sur 6 déclare vivre ou avoir déjà vécu en colocation.
Les bailleurs peuvent être séduits par la colocation pour des raisons de rendement locatif ou de situation de biens. Mais la colocation présente-elle des dangers pour le bailleur ?

 

 

La colocation en quelques mots
La loi ALUR du 24 mars 2014 définit la colocation comme « la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale […] ». La loi Macron du 6 août 2015 précise que cette définition ne s’applique pas aux couples mariés et pacsés à la date de signature du contrat de bail.
S’agissant de la colocation étudiante, elle présente la particularité de ne compter que des locataires disposant du statut étudiant

 

 

Colocation et solidarité
Les colocataires sont solidairement responsables du paiement du loyer. Lorsque l’un d’eux donne congé, sa solidarité s’éteint dans des délais variables selon la date de signature du bail.
Pour les baux signés avant le 27 mars 2014 non encore renouvelés ou tacitement reconduit avant le 8 août 2015, la solidarité du colocataire prend fin à l’échéance du contrat de bail.
Pour les baux signés après le 27 mars 2014 et tacitement reconduit après le 8 août 2015 et ceux signés depuis cette même date, la solidarité du colocataire prend fin à l’issue de la période du préavis et dès qu’un nouveau colocataire le remplace ou à défaut de remplaçant, au bout de 6 mois après la fin de la période de préavis.
Le colocataire est plus protégé que par le passé car il n’est plus indéfiniment responsable du paiement des loyers du logement qu’il a quitté.
Le bailleur est quant à lui moins protégé et peut craindre que la colocation soit synonyme de précarité, d’instabilité et donc de risque de contentieux locatifs.

 

 

Colocation et acte de cautionnement
L’acte de cautionnement est un écrit par lequel une personne s’engage à payer le loyer à la place du locataire, si ce dernier ne s’en acquitte plus. La caution doit fournir au bailleur des pièces justificatives de solvabilité. Le décret du 5 novembre 2015 est venu préciser limitativement les pièces justificatives pouvant être exigées à la caution et/ou le locataire par le bailleur.
La loi Macron tend à renforcer le formalisme de l’acte de cautionnement et impose au cautionnaire d’identifier expressément l’identité de la personne pour laquelle elle se porte garant.
La vocation de cette garantie devient de plus en plus limitée et incertaine ; l’assurance Loyers impayés s’avère être alors une bonne solution pour rassurer les propriétaires.
Pour mémoire, la loi Boutin du 25 mars 2009 interdit au bailleur d’exiger de leur locataire qu’une personne se porte caution solidaire pour lui en cas de loyers impayés si ce même bailleur souscrit une assurance Loyers Impayés. En effet, ce cumul est interdit pour les locations nues.

 

 

Cautionnaire et solidarité
Le cautionnaire restera solidaire des loyers durant six mois après la fin du préavis légal du locataire pour lequel il se porte garant sauf s’il est remplacé. Dans cette hypothèse, sa solidarité cessera dès l’entrée dans les lieux du nouveau colocataire.
Attention toutefois à la date de signature du bail ; la solidarité de la caution cessera alors selon les mêmes modalités que celles du colocataire sortant.
Aujourd’hui le recours à la caution n’est plus considéré comme le rempart aux risques de loyers impayés.

 

 

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