#NEWS

24/01/2020

Rapport Nogal : un projet de loi à fort impact sur les métiers de la Gestion Locative

« Le Député Mickaël Nogal nous a fait l’honneur de venir dans nos bureaux de Toulouse courant décembre 2019, pour échanger avec les équipes de Verlingue Immobilier autour de son projet de loi visant à l’amélioration des rapports locatifs entre propriétaires-bailleurs et locataires. » Stéphane Grandchamp, Directeur Verlingue Immobilier.

 

Ces échanges ont été particulièrement riches et ont permis d’éclairer les derniers arbitrages du Député visant à préparer le texte de loi qui sera débattu à l’Assemblée Nationale à compter du 2nd trimestre 2020 (sous réserve des priorités législatives et après un passage consultatif au Sénat).

 

Les principales mesures de ce projet et les derniers arbitrages qui semblent avoir été retenus par Monsieur le Député

 

La sécurisation totale des revenus locatifs avec la mise en place d’un nouveau mandat de gestion que pourront choisir les propriétaires-bailleurs confiant leurs biens à un professionnel de l’immobilier, qui s’engageront à leur verser quoiqu’il arrive, les loyers tous les mois.

 

Cette mesure « phare » du rapport qui vise à (re)mettre le professionnel au centre des relations entre propriétaires et locataires (rappelons que 70 % du marché locatif privé serait non intermédié) aurait comme conséquence pour les professionnels de l’immobilier qui proposeront ce nouveau mandat, de passer à une obligation dite « de résultat », au lieu d’une obligation actuelle « de moyen ».

 

Pour cela, le professionnel de l’immobilier pourra/devra choisir le modèle de « contre-garantie » pour en assurer la sécurisation auprès de leurs clients, qui sied le mieux à sa stratégie financière et assurantielle.

 

Mais il faut insister sur un point parfois mal interprété dans le rapport du Député « Louer en confiance » concernant le modèle de contre-garantie proposé et reposant en partie sur les fonds propres des professionnels de l’immobilier et pour une autre partie, sur une assurance en excédant de perte (stop-loss). Car Il s’agit d’un modèle mentionné à titre d’exemple et qui ne revêt pas un caractère unique et obligatoire, bien au contraire… un ensemble de solutions déjà existantes telles que la GLI, la caution inversée, Visale… continueront d’être proposées aux professionnels de l’immobilier pour se couvrir de leurs obligations renforcées et seront même très certainement aménagées voire profondément adaptées pour permettre de répondre au mieux aux nouveaux besoins du marché. C’est aujourd’hui avec cet esprit que les équipes de Verlingue Immobilier travaillent auprès de ses partenaires assureurs.

 

Précisons enfin que l’obligation de ce nouveau mandat un temps envisagé, sera finalement facultatif mais une obligation d’information sur son existence pourrait être néanmoins imposée.

 

 

Le sort du dépôt de garantie

Mentionné dans le rapport comme une source de conflit récurrente, il était au départ prévu que le dépôt de garantie serait géré par un organisme « neutre » dans la relation entre propriétaire et locataire (la Caisse des dépôts et consignation était alors pressentie).

 

Toutefois, cela s’opposait nettement avec le souhait de valoriser le rôle des professionnels de l’immobilier en tant que « tiers de confiance ». Le Député a donc récemment arbitré pour confier le séquestre de tous les Dépôts de Garantie aux professionnels de l’immobilier (y compris pour les biens qui ne leur sont pas confiés en gestion). Gageons que cette mesure fera l’objet d’un débat parlementaire musclé néanmoins cohérente avec la volonté de favoriser un marché locatif apaisé via l’intermédiation des professionnels.

 

À noter également que l’application de la vétusté liée à l’occupation d’un logement et qui conditionne en partie la restitution du dépôt de garantie, pourra également faire l’objet de travaux visant à l’élaboration d’une grille de vétusté unique.

 

 

Le rôle de la caution des personnes physiques

Mentionnée dans le rapport comme certainement « la plus mauvaise des garanties », la caution solidaire pourrait faire l’objet d’une réforme visant à en limiter son application. L’idée étant de ne pas en supprimer son fondement encore souvent bien utile pour un certain nombre de locataires et/ou de propriétaires attachés à cette forme de garantie, mais plutôt de limiter sa diffusion et les abus. Concrètement il ne sera plus possible d’exiger plusieurs garants pour un même locataire en limitant à un seul garant possible.

 

Mesure qui doit aussi parfaire une cohérence de positionnement vis-à-vis des professionnels de l’immobilier en évitant ainsi, de créer un mouvement « déloyal » au profit du marché non-intermédié moins impacté par l’interdiction de cumul caution / assurance instaurée par la loi Boutin.

 

 

Pour conclure, les échanges autour de ce rapport introduisant la future « loi Nogal » seront nombreux au cours de cette nouvelle année, à la lumière du positionnement des professionnels de l’immobilier encore partagés autour de ce projet ou bien encore autour de la création d’un fichier des mauvais payeurs recensant les incidents de loyers d’au moins 3 mois.

 

Le Député semble de son côté clair sur sa volonté de privilégier le rôle des professionnels de l’immobilier à qui il demande aujourd’hui un soutien plus franc pour lutter contre les futurs détracteurs du projet de loi lors des débats risquant, selon ce dernier, une promulgation début 2021 moins favorable à leur profession.