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25/02/2020

La loi Elan et le prisme du contentieux locatif

Verlingue Immobilier assure la veille juridique auprès de ses clients et dans ce cadre a interrogé Maître Nicolas MUNCK, avocat au Barreau de Toulouse afin de mesurer les impacts de la loi Elan sur les rapports locatifs, contentieux au cœur de la Garantie Loyers Impayés. Retour sur son expertise en la matière.

 

Dans quel contexte s’inscrit la loi Elan ?

« Après la loi Alur, nous prenons un nouvel élan avec la loi n°2018- 1021 du 23 novembre 2018 portant Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique dite loi « Elan », publiée au Journal Officiel le 24 novembre 2018 et entrée en vigueur le 25 novembre 2018 sous réserve de certaines dispositions applicables depuis le 1er mars 2019.

Elle contient 214 articles et est divisée en 4 titres, à savoir « construire plus, mieux et moins cher », « évolution du secteur du logement social », « répondre aux besoins de chacun et favoriser la mixité sociale », « améliorer le cadre de vie ». Les objectifs de cette loi sont donc de répondre au manque de logement, de favoriser la mixité sociale, de lutter contre l’habitat indigne et de réinstaurer l’encadrement des loyers à titre expérimental notamment. Rassurez-vous, la face du monde locatif n’est pas bouleversée. »

 

 

Quelles sont les incidences de la loi Elan sur le recouvrement des loyers d’habitation ?

« La loi Elan, en tant que telle, ne modifie pas la procédure d’expulsion des locataires et le recouvrement des loyers n’a pas changé. Néanmoins, il est clair que le Législateur, conscient du manque de logement, tente de maintenir, autant que possible, les locataires dans les lieux.

 

Comment s’y est-il pris ?

> En simplifiant le contenu du commandement. Dans un souci de clarification et de simplification, la loi Elan a modifié les mentions obligatoires des commandements de payer délivrés depuis le 25 novembre 2018. Objectif, rendre l’acte délivré plus clair et compréhensible pour les locataires et permettre aux CCAPEX* de disposer de toutes les informations utiles pour orienter les locataires vers les dispositifs les mieux adaptés pour eux et ainsi leur permettre de rester dans leur logement.

> En supprimant les mentions manuscrites reproduites par les cautions.

> En supprimant la solidarité du conjoint victime de violences conjugales et en créant expressément un motif sérieux de résiliation de bail pour le locataire violent qui cesse de régler les loyers et charges (article 8-2 de la loi du 6 juillet 1989). »

 

 

Et en matière de surendettement ?

« Le législateur a entendu articuler et coordonner les règles entre les procédures de surendettement des particuliers et la résiliation judiciaire des baux d’habitation par acquisition de la clause résolutoire.

Jusqu’à présent, ces deux procédures pouvaient être incompatibles et préjudiciables au locataire de bonne foi.

C’est ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relatif à la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et les articles L.714-1 et L.722-5 du Code de la consommation traitant le surendettement ont été modifiés et harmonisés.

Dorénavant, le locataire qui a déposé un dossier de surendettement des particuliers déclaré recevable et qui a repris le paiement de ses loyers et charges courants au jour où le Juge statue, se voit accorder d’office des délais de paiement, lesquels varient en fonction des différentes décisions prises par la Commission de surendettement.

Attention, lorsque la commission impose de nouveaux délais et modalités de paiement de la dette locative, ces nouveaux délais se substituent à ceux accordés par le Juge.

La loi Elan tend ainsi à récompenser les locataires de bonne foi en leur permettant de rester dans les lieux. D’un autre côté, le bailleur voit ses droits renforcés puisque sa créance, antérieure à la décision de recevabilité, continue d’être réglée contrairement aux autres créanciers. »

 

 

Est-ce que tous les locataires débiteurs peuvent bénéficier des apports de la loi Elan ?

« Les nouvelles dispositions de la loi Elan, relatives à l’articulation entre la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et le surendettement des particuliers, s’appliquent uniquement au locataire de bonne foi.

Le texte prévoit en effet expressément la reprise du paiement des loyers et charges au jour de l’audience. »

 

Ce témoignage met en exergue la complexification de la procédure et rappelle que le contentieux locatif est une matière vivante et en constante évolution. À cet égard, Verlingue Immobilier accompagne, au quotidien, ses clients dans la mise en œuvre des changements législatifs.

 

 

* Les Commissions départementales de coordination des actions de prévention des expulsions locatives sont les instances destinées à coordonner et piloter la stratégie de prévention des expulsions