#NEWS

27/07/2021

Déconfinement des risques locatifs, où en sommes-nous un an après ?

Un an après le webinar du 26 mai 2020 organisé sur le « Déconfinement des risques locatifs », où en sommes-nous ? Verlingue Immobilier a souhaité de nouveau interroger certains des intervenants pour faire un état des lieux de la justice actuelle, et plus particulièrement du contentieux locatif en cette période sanitaire toujours incertaine.

 

 

Maître Cornet
avocat au barreau de Marseille et de Paris, revient sur l’état actuel de la justice en France

 

PEUT-ON PARLER D’UNE REPRISE DE LA « JUSTICE » ?

 

« Nous avons vécu un véritable coup d‘arrêt des procédures lors du 1er confinement ; les tribunaux étaient fermés, impliquant une absence totale de procédure judiciaire. L’absence de délivrance de commandement de payer a également induit un retard par la suite pour les nouvelles procédures. La reprise des tribunaux s’est concrétisée au mois de septembre 2020, lesquels étaient surchargés.

En premier lieu, concernant la prise de date d’audience et le délai pour l’obtenir, nous constatons que les ressentis et constats sont différents selon les régions. À titre d’exemple, en région parisienne, il ressort que les greffes délivrent des dates d’audience dans les mêmes délais. Les tribunaux qui étaient déjà très encombrés et dont les greffes avaient du retard en ont toujours autant.

On nous cite pour illustrer ces propos les tribunaux de Boulogne et d’Aubervilliers. En région, pour exemple sur Toulouse, il est constaté que le nombre de dossiers traités par audience est limité pour des raisons sanitaires, sans qu’il y ait eu pour autant la création d’audiences supplémentaires. Le délai de traitement est légèrement allongé, mais demeure raisonnable. Il est important de souligner que les contraintes légales, réglementaires et judiciaires du fait de la crise sanitaire, ont plus fortement impacté la gestion des contentieux des baux commerciaux. »

 

 

LE CONTENTIEUX LOCATIF REPRÉSENTE-T-IL UNE PRIORITÉ DES JURIDICTIONS ?

 

« Depuis la réforme du Code de Procédure Civile (CPC) du 1er janvier 2020, de plus en plus de juridictions à fort volume de contentieux ont créé des audiences spéciales pour les impayés locatifs, dont l’objectif est de désengorger les tribunaux. Les délais pour obtenir une décision de justice ne semblent pas avoir été impactés par la crise sanitaire actuelle et il semble que la préoccupation relative aux impayés de loyers reste au cœur du système juridique français. Il est même supposé que les greffiers aient visiblement mis à profit l’inactivité née de la période de crise sanitaire pour se mettre à jour dans l’envoi de leurs jugements. »

 

 

Maître Gas
huissier de justice dans les Yvelines, nous a confié son analyse sur les impacts de la situation sanitaire sur le contentieux locatif et plus particulièrement ses observations « terrain » du contact avec les locataires débiteurs

 

EN CE 3ÈME CONFINEMENT, QUEL BILAN DE LA CRISE DE LA COVID-19 POUVONS-NOUS DRESSER AU REGARD DU CONTENTIEUX LOCATIF ?

 

« L’analyse comparée entre les exercices 2019 (exercice de référence) et 2020 fait apparaître que sur le ressort de la cour d’appel de Versailles (comprenant le département hyper urbanisé des Hauts de Seine et deux départements avec des agglomérations denses et des territoires plus ruraux que sont les Yvelines et le Val d’Oise) un nombre quasi identique de commandement a été délivré entre 2019 et 2020.

La suspension de délivrance d’acte pendant la période d’état d’urgence sanitaire ayant été compensée par une sur-délivrance d’actes au cours du dernier trimestre 2020. Au cours des 4 premiers mois de l’année 2021, il est observé une accélération du nombre d’actes délivrés, ce qui aboutirait par projection, à une augmentation de 45 %. Cette tendance, si elle se confirme, serait la marque d’une augmentation du risque locatif. »

 

 

CONSTATEZ-VOUS L’ÉMERGENCE DE NOUVEAUX DÉBITEURS ?

 

« Comme nous l’avions imaginé lors de notre webinar du 26 mai 2020, de nouveaux débiteurs apparaissent. Il s’agit d’employés précarisés par la situation sanitaire (restauration, spectacle, saisonniers) mais aussi de professions indépendantes et de commerçants. Ces profils marquent une volonté forte de rebondir et il en résulte notamment une plus grande réactivité dans les échanges, un accroissement des congés donnés par des locataires qui préfèrent renoncer à la location avant de connaître des difficultés financières plus importantes (logements plus petits, logements familiaux en province) ; phénomène d’autant plus accru par le télétravail. S’agissant d’une phase précontentieuse, il est encore tôt pour en retirer une analyse précise. »

 

 

CONSTATEZ-VOUS UN CHANGEMENT D’ATTITUDE DES DÉBITEURS LOCATAIRES ?

 

« D’un point de vue économique, conformément à notre concertation de sortie du premier confinement, nous avons intensifié les mesures d’exécution (saisie vente et/ou saisie attribution). De fait, nous avons enregistré des pics d’encaissement (soit sur saisie, soit sur accord) particulièrement marqués au mois d’août à octobre 2020, et de nouveau en janvier et février 2021. D’un point de vue sociologique, nous constatons que les débiteurs locataires qui étaient déjà dans un engrenage de non-règlement de loyers ont conforté leur position et ont, à la faveur de la médiatisation des dispositifs de protection des locataires, fait le choix du jusqu’au-boutisme… »

 

 

APRÈS UNE ANNÉE 2020 OFFRANT UNE PÉRIODE LIMITÉE POUR EXPULSER, QUELLES SONT LES PERSPECTIVES POUR L’ANNÉE 2021 ?

 

« De facto, le report en 2020 de la période hivernale par le Gouvernement jusqu’au 10 juillet date de la fin de l’état d’urgence sanitaire (L 2020-546 du 11 mai 2020), complété par la circulaire dite Denormandie du 2 juillet 2020 préconisant aux préfets de ne pas pratiquer d’expulsion sans qu’une solution de relogement ait été trouvée, ont constitué des freins majeurs au bon déroulement de la campagne d’expulsion. Dans un communiqué de presse du 17 novembre 2020, le Gouvernement s’est félicité du « recul historique des expulsions locatives sur l’ensemble du territoire […] soit une diminution de 79 % par rapport à l’année 2019 » (https://www.gouvernement.fr/communique-de-presse-une-diminution-historique-dunombre-dexpulsions locatives-en-2020).

 

Ainsi, nos partenaires observent une diminution globale de 50 % des expulsions entre 2019 et 2020, dont les deux tiers représentent la reprise de locaux abandonnés ou de remises volontaires de clés. À compter de juin 2021, les concours de la Force publique accordés en 2021 viendront s’ajouter à ceux octroyés en 2020 et qui n’ont pas pu être exécutés. À l’aube de la campagne d’expulsion 2021, les concours de Force publique tardent à intervenir et des questions matérielles sur la disponibilité des officiers de police judiciaire se posent ; certains ayant déjà soulevé des problématiques d’emploi du temps et d’effectifs qu’ils ne pourront résoudre. Nous pourrions donc nous retrouver dans une situation matérielle et économique délicate : avec la Force publique octroyée mais non mise en œuvre avant le début de la prochaine trêve et le renvoi de dossier en 2022…

 

La convention de partenariat passée avec des huissiers et avocats compétents sur l’ensemble du territoire national depuis deux ans, nous a permis de travailler de concert avec ces partenaires présents sur le terrain avec pour objectifs :
-De provoquer des restitutions de clés amiables compte tenu du contexte sanitaire et juridique
-De préserver les intérêts des différentes parties en présence
-D’organiser des tournées de saisie-vente afin de pouvoir constater que certains logements étaient vides de toute occupation, permettant ainsi la reprise de ces derniers alors même que l’expulsion était impossible

 

Notre volonté commune est d’être toujours proactifs sur le terrain afin de maintenir le contact avec les débiteurs et ainsi prendre des accords de paiement. »

 

 

 

Mohamed Bel Baraka
Directeur Technique, Souscription et Indemnisation de l’assureur SADA nous livre son analyse

 

QUEL EST VOTRE AVIS CONCERNANT L’ACCROISSEMENT DES DOSSIERS EN IMPAYÉS ?

 

« Pour les lots d’habitations intermédiés via ADB, nous n’avons pas constaté un dérapage dans les nombres d’impayés ! Je ne dirais pas la même chose pour la garantie loyers impayés de particuliers et les garanties locatives pour les locataires où je pense qu’il y a eu une aggravation. Je pense que les mesures d’accompagnement de l’État ont aidé. Mais la crainte de l’accroissement reste présente, le risque étant que ces mesures d’aide ne font que retarder la crise économique qui va arriver avec ses conséquences sur les impayés. »

 

 

ET CONCERNANT L’AUGMENTATION DES DÉLAIS DES DOSSIERS ?

 

« C’est une réalité, l’aggravation du coût moyen du sinistre se situe entre + 20 % et + 30 %, due à la prolongation des délais de justice, aux trêves hivernales prolongées, aux différentes annonces d’interdiction d’expulsion sans solution de relocation… »

 

 

QUEL A ÉTÉ VOTRE ACCOMPAGNEMENT DANS CETTE PÉRIODE ?

 

« En plus des mesures déjà citées, notamment de privilégier l’amiable quand cela est possible, nous avons aussi revu nos calculs de solvabilité dans le cas du chômage partiel ; nous nous sommes basés sur le salaire de base sans pénalisation. »