Depuis mars, l’épidémie de Coronavirus bouleverse l’équilibre du pays et l’ensemble de nos repères. À l’occasion d’un webinar le 26 mai dernier, Verlingue Immobilier a sollicité ses partenaires huissiers, avocats, assureurs et le député Mickaël Nogal, afin d’entrevoir les impacts de la Crise Covid-19 sur le contentieux des risques locatifs.
L’occasion également de mettre en perspective les analyses de nos partenaires et de faire intervenir la Sada Assurances afin qu’elle confirme son engagement auprès de nos clients dans cette période de crise.
« Un accompagnement personnalisé sera mis en œuvre pour les clients Verlingue Immobilier. Aucune mesure tarifaire ne sera arbitrairement appliquée. Cependant, il faut se préparer à la fin d’un cycle baissier », ajoute la compagnie Sada Assurances. Mickaël Nogal a, quant à lui, rappelé l’intervention économique de l’État durant le confinement ainsi que la recherche de solutions pour traverser cette crise. Dans son rapport « Louer en confiance », le député met en avant que les différents acteurs du marché des risques locatifs ont tous un rôle à jouer pour réinstaurer la confiance dans les relations entre bailleurs et locataires.
Il a été rappelé qu’il faut différencier les 3 périodes ci-dessous citées dans les médias :
– État urgence sanitaire : 10 juillet 2020
Il s’agit d’un cadre politique qui permet au Gouvernement de prendre des ordonnances sans sollicitation du Parlement.
– Période juridiquement protégée : 12 mars au 23 juin 2020
L’ordonnance n°2020-560 du 13 mai 2020 fixant les délais applicables à diverses procédures pendant la période d’urgence sanitaire a été publiée au Journal officiel du 14 mai 2020. Ce texte fixe au 23 juin 2020 minuit la date d’achèvement de la période juridiquement protégée mise en place par l’article 1er de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020.
– Confinement : du 17 mars 2020 au 10 mai 2020
Nos partenaires s’accordent pour dire qu’il y a des impacts visibles du Covid-19, mais aussi invisibles et méconnus, au niveau procédural et sur le marché de l’administration de biens.
IMPACTS VISIBLES
Fermeture des juridictions
Depuis le 11 mai 2020, jour du déconfinement, nos partenaires avocats constatent une réouverture progressive des tribunaux, selon les juridictions. Avec toutefois une disparité assez importante entre les différentes régions. Les grandes villes mais surtout la région parisienne sont très impactées. Le redémarrage est plus rapide en province. Nos partenaires assureurs se sont positionnés sur le fait que le ralentissement des procédures lié à la crise Covid-19 n’aurait pas d’impact sur l’indemnisation des dossiers garantis.
Augmentation des impayés / incidents de paiement
Aujourd’hui, l’augmentation des impayés n’est pas significative. Cependant c’est le risque d’impayés et de la fréquence du risque d’impayés qui est à surveiller au regard des crises économique et financière à venir.
IMPACT INVISIBLE
Apparition de nouvelle catégorie socio-professionnelle de débiteur
De nouveaux profils de débiteur vont émerger. Des Neo-débiteurs confrontés à une situation inattendue à laquelle ils ne peuvent pas faire face. Il s’agira de débiteurs conjoncturels de bonne foi.
Pour affiner le profil du débiteur et faire face a minima à l’augmentation de la durée de la procédure et de faire rentrer des fonds voire à trouver un accord pour restituer le logement, l’huissier devra faire preuve d’une présence forte auprès du débiteur. Nos partenaires huissiers insistent sur le fait qu’une modification de l’accompagnement des débiteurs doit intervenir, notamment en favorisant l’amiable en ayant recours à des mesures conservatoires pour prendre attache auprès du débiteur. Il est préconisé de tenter de mettre en place un échéancier amiable sur les dettes nées pendant l’état d’urgence sanitaire.
Tous nos partenaires, assureurs comme praticiens du droit convergent sur ce point : il est préférable de mettre en place en amont de tout contentieux, des mesures amiables afin de démontrer au juge, le cas échéant, la bonne foi du bailleur et de ne pas mettre en péril une procédure visant l’expulsion du locataire.
CONTEXTE PARTICULIER : L’INSÉCURITÉ JURIDIQUE
En effet, à ce jour, les effets de l’ordonnance du 25 mars 2020 pour voir reporter les délais judiciaires (déjà modifiés 2 fois) sont méconnus. Seul un recul judiciaire avec des décisions de jurisprudence nous permettra d’adapter nos pratiques face à cette crise inédite. Conscients de ces bouleversements, nos partenaires assureurs confirment la prudence dont doivent faire preuve les administrateurs de biens et assurent qu’aucun report de garantie ne sera opposé en cas de commandement de payer tardif, et que les dossiers pour lesquels un accord aura pu être pris avec un huissier de justice en vue de régulariser une dette, pourront faire l’objet d’une indemnisation des frais de recouvrement en cas de sinistre garanti.
Nous allons au-devant d’une modification profonde du marché de « l’impayé » qui nécessite la mise en œuvre de nouvelles pratiques, notamment pour l’huissier et l’administrateur de biens.
Verlingue Immobilier vous accompagne au quotidien pour répondre aux questions pratiques soulevées par cette période de crise. À cet effet, une foire aux questions à destination des clients administrateurs de biens est tenue à jour par les équipes. Par exemple, concernant la délivrance du commandement de payer et afin de sécuriser la procédure, Verlingue Immobilier conseille de ne pas faire délivrer de commandement avant le 24 août prochain, à moins que la dette comprenne au moins un loyer impayé échu avant le 12 mars 2020.
Les règlements du locataire s’imputent à la dette la plus ancienne.
Pour les locataires en impayés et dont la procédure ne peut pas être engagée pour le moment, Verlingue Immobilier invite ses clients administrateurs de biens à poursuivre les relances, mais également à multiplier les procédures amiables, en favorisant la mise en place d’un échéancier.
LA PARTICULARITÉ DES BAUX COMMERCIAUX
L’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 précise le champ d’application de la « suspension » évoquée par le Président de la République dans son allocution du 16 mars 2020, qui reste limitée aux entreprises remplissant les conditions cumulatives suivantes :
– Avoir débuté son activité avant le 1er février 2020
– Ne pas avoir déposé de déclaration de cessation de paiement au 1er mars
– Avoir un effectif inférieur ou égal à 10 salariés
– Avoir réalisé un chiffre d’affaires hors taxes 2019 clos inférieur à 1 million d’€ et un bénéfice imposable inférieur à 60 000 €, en tenant compte, le cas échéant, des rémunérations versées au dirigeant au cours du même exercice
– Avoir fait l’objet d’une interdiction d’accueil du public ou avoir subi une perte de chiffre d’affaires d’au moins 50 % en mars et/ou avril 2020
Attention : le bailleur ne peut exiger de justificatif au locataire, une simple attestation sur l’honneur est suffisante.
Aussi, on constate que le champ d’application de l’ordonnance du 25 mars 2020 est assez restreint.
QU’EN EST-IL DES LOCATAIRES QUI NE RENTRENT PAS DANS LE CADRE DE L’ORDONNANCE ET QUI PRÉSENTENT UN DÉFAUT DE PAIEMENT ?
Dans cette hypothèse, la même logique est préconisée, à savoir de privilégier l’amiable avant tout contentieux judiciaire.
Le Ministère de l’Économie et des Finances s’est engagé à rédiger un code de bonne pratique avec les fédérations de commerçants, afin de gérer les demandes de reports des entreprises en difficultés ainsi que les règlements amiables des différends nés entre propriétaires et locataires.
À la suite de travaux de médiation, une charte de bonne conduite a vu le jour permettant ainsi aux bailleurs et locataires de se référer à un accord cadre sur les modalités de report ou d’annulation de loyers.